Sie hat seit Jahren Hochkonjunktur. Ob Pandemie, Energiekrise oder jedes andere Problem, sie ist gefragt wie nie: die Intervention. Ob neue Subventionen, komplexe Verbotsregeln oder neue Steuern – der Staat Österreich interveniert seit Jahren in einem Tempo und einer Tiefe, die historisch außergewöhnlich ist.

Damit ist aber auch noch die Interventionsspirale immer häufiger mit von der Partie. Dabei handelt es sich um ein Konzept aus der Wirtschaftspolitik, das am einfachsten anhand des Beispiel Wohnungsmarkt erklärbar ist. Nehmen wir den österreichischen Wohnungsmarkt, auf dem Mietpreise zu guten Teilen stark reguliert sind.

Symbolbild, produziert mit Midjourney AI

Die Interventionsspirale am Wohnungsmarkt

Nehmen wir also an, es wird ein Mietpreisdeckel eingeführt – entweder für ein besonderes Segment oder generell. Diese erste Intervention könnte dazu führen, dass Vermieter:innen weniger Anreiz haben, ihre Wohnungen zu vermieten oder zu investieren. Die Folge könnte ein Mangel an verfügbarem Wohnraum oder ein Investitionsrückstau sein.

Um diese neuen Probleme zu bekämpfen, müsste die Regierung zu weiteren Interventionen greifen: Um den Investitionsrückstau zu lösen, könnten Subventionen für den Wohnungsbau ausgelobt oder neue Vorschriften erlassen werden, die Mindeststandards bei den Investitionen in die thermische Sanierung vorschreiben. Aber auch diese Maßnahmen könnten weitere unbeabsichtigte Konsequenzen haben, wie der Verfall von Wohngebieten zeigt oder das deutlich stärkere Wachstum von Eigentumswohnungen in Märkten mit besonders enger Regulierung.

Auch andere Ausweichreaktionen sind die Folge: So werden immer mehr Wohnungen möbliert angeboten, weil über hohe Ablösen für bereits verbaute Möbel die Mietbegrenzungen umgangen werden.

Diese sich verstärkenden Zyklen von Intervention und Nebenwirkungen führen zur Interventionsspirale von immer mehr staatlichen Eingriffen, deren Komplexität und Übergriffigkeit mit der Zeit zunehmen. Jede neue Folge der Intervention zieht wieder Folgen und Risiken nach sich, die wiederum neue Eingriffe erfordern können.

Folgen für den Wohnungsmarkt

Mit der Zeit führen die Interventionen in eine immer intransparentere, unfairere Situation, in der das Gefühl vermittelt wird, ohne weitere staatliche Intervention gehe nichts mehr. Und da sind wir beim heutigen Wohnungsmarkt. Kaum eine Woche vergeht ohne neue Forderungen von noch weiterreichenderen Eingriffen und „Mietendeckeln“ (etwa von FPÖ und SPÖ). Gleichzeitig sorgen die hohen Baukosten – auch getrieben durch immer engmaschigere Vorgaben – dafür, dass auch gemeinnützige Bauträger warnen, dass gedeckelte Mieten nicht mehr kostendeckend sein könnten.

Wenig Fairness ist eine weitere Folge von immer neuen Interventionen. Jene „Insider“ im Wohnungsmarkt, die direkt von Deckeln profitieren und weniger zahlen, haben wenig Anreize, ihre subventionierten Wohnungen zu verlassen. Die „Outsider“ hingegen sind mit den Knappheiten von zu wenig Neubau konfrontiert, oder mit „möblierten“ Wohnungen zu höheren Preisen oder schlicht mit deutlich mehr Befristungen. Genau das sieht man in Österreich: Die „Outsider“ sind vor allem Zugezogene oder jüngere Haushalte, etwa junge Familien, die sich nach mehr Wohnraum umsehen müssen. Die „Insider“ sind gerade ältere Haushalte.

In Österreich gilt daher: Der wohl wichtigste Unterschied zwischen günstigen und teuren Mieten ist der Zeitpunkt der Mietvertragsunterzeichnung. Je länger dieser zurückliegt, desto niedriger sind die Mietkosten auch. Keine guten Nachrichten für junge Menschen auf der Suche nach einer Mietwohnung. Aber Fairness hat in Österreich eben schon lange keine Hochkonjunktur.